Effettuare un cambio di titolarità su un immobile o un contratto di affitto in Italia è una procedura che può sembrare complicata, ma con le informazioni giuste può diventare un processo semplice e veloce. In questo articolo vedremo come funziona il cambio di proprietà (compravendita, donazione, successione) e il subentro in un contratto di affitto, con i relativi adempimenti fiscali.
Cambio di titolarità di proprietà immobiliare
Quando si parla di cambio di titolarità su un immobile si fa riferimento alla trascrizione nei registri immobiliari del nuovo intestatario, che può avvenire in seguito a:
- Compravendita
- Donazione
- Successione ereditaria
- Permuta
Documenti necessari
- Atto notarile (rogito, donazione, ecc.)
- Documento d’identità e codice fiscale delle parti
- Eventuale dichiarazione di successione
- Visura catastale
Procedura
- Stipula dell’atto notarile: redatto da un notaio, che provvede alla registrazione e alla trascrizione presso i registri immobiliari.
- Aggiornamento della visura catastale: effettuato dal notaio o tramite tecnici abilitati (geometri, ingegneri).
- Pagamento delle imposte: imposta di registro, ipotecaria e catastale. Gli importi variano in base al tipo di trasferimento e se l’immobile è “prima casa”.
Tempistiche
L’atto deve essere registrato entro 30 giorni dalla stipula. Il notaio solitamente si occupa di tutti gli adempimenti.
Cambio di titolarità in un contratto di affitto
Il cambio di titolarità in un contratto di locazione può avvenire per due motivi:
- Cambio del locatore (nuovo proprietario dell’immobile)
- Cambio dell’inquilino (subentro o cessione del contratto)
Cambio del locatore
Quando l’immobile viene venduto, il nuovo proprietario subentra nel contratto esistente. In questo caso è necessario:
- Comunicare all’inquilino il cambio di titolarità
- Registrare una variazione presso l’Agenzia delle Entrate usando il modello RLI
- Pagare l’imposta fissa di 67 euro
Cambio dell’inquilino (subentro)
Può avvenire per:
- Subentro consensuale (con accordo del locatore)
- Successione per decesso dell’inquilino
In entrambi i casi è necessario:
- Presentare il modello RLI entro 30 giorni
- Allegare il nuovo contratto o la scrittura privata
- Versare 67 euro di imposta
Consigli utili
- Il cambio di titolarità non può essere solo verbale: serve sempre un documento scritto e registrato.
- In caso di successione ereditaria, è importante presentare la dichiarazione di successione entro 12 mesi dal decesso.
- Il subentro nel contratto d’affitto non modifica la durata originaria del contratto.
